自宅・相続した土地や株を売ったときの確定申告｜譲渡損失・買換え・空き家・取得費加算の明細書まで（ISZ™ 仕訳AI）

この記事は、土地・建物を売ったとき（譲渡所得）の申告を ISZ™ 仕訳AI で作る方法を説明します。全体の流れは全体の流れの記事をご覧ください。特例の要件は国税庁のタックスアンサーと「譲渡所得の申告のしかた」で必ず確かめてください。

画面は 2026年11月5日時点の ISZ™ 仕訳AI（令和8年分）です。「山田デザイン事務所」は、テスト環境に作った架空の個人事業主で、住所・番号・金額はすべて架空です。土地・建物の売却も架空の内容を入れて撮り、撮影のあと元に戻しています。

土地・建物を売ったときの基本

「土地・建物を売りましたか？」を「はい」にして、売った物件ごとに、譲渡価額・取得費（購入代金など）・譲渡費用（仲介手数料など）・取得した日・売った日・売った相手などを売買契約書と購入時の契約書を見て入れます。持っていた期間で短期・長期を判定し、第三表と譲渡所得の内訳書（土地・建物用、1〜3面）を作ります。

次の特例は、物件の欄で選びます。

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除と、所有期間10年超の軽減税率
優良住宅地等のための譲渡・国等への譲渡の税率の特例
収用等の5,000万円特別控除

マイホームを売って損失が出たとき（損益通算・繰越控除）

5年を超えて持っていたマイホームを売って損失が出たときは、一定の要件のもとで、その損失をほかの所得（事業所得など）から引き（損益通算）、引ききれない分を翌年以後3年間繰り越せます。「そのほかの特例」で「マイホームを売って損失が出た場合の損益通算・繰越控除の特例」を選び、どちらに当てはまるかを選びます。

新しいマイホームを買った（措置法41条の5）: 買い換えた家の取得日・床面積・年末の住宅ローン残高
売った家の住宅ローンが売った金額より多い（41条の5の2。買い換えなくてよい）: 売買契約日の前日の住宅ローン残高・借入先

そのほかの特例でマイホームを売って損失が出た場合の損益通算・繰越控除の特例（措置法41条の5・41条の5の2）を選び、売った家の住宅ローンが売った金額より多い（買い換えなくてよい）を選んだ状態。住み始めた年月 2015年4月、住まなくなった年月 2026年6月、売買契約日の前日の住宅ローンの残高 30000000、借入先みほん銀行 — 住宅ローン残高が売った金額より多い場合（41条の5の2）の欄。損益通算できるのは、ローン残高から売った金額を引いた額までです。

所有期間5年超、買換資産の取得時期、床面積50㎡以上は自動で確かめ、満たさないときは特例を使わず、損失は通常どおり通算しないことを知らせます。親族間の譲渡でないことなど、数字で分からない要件は確認事項として出します。特例を使うと、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の明細書と計算書が申告データと PDF に入り、第三表・第四表に損失額と繰越額を書きます。翌年分もこのアプリで計算すれば、繰り越した損失を自動で引き継ぎます。

交換・買換えの特例（課税の繰延べ）

居住用財産・事業用資産の買換え、収用等の代替資産、固定資産の交換などは、「そのほかの特例」で「交換・買換え（代替）の特例」を選び、使う特例（所得税法58条・措置法33条・36条の2・36条の5・37条・37条の4）と、買い換えた資産の取得価額・所在地・取得日などを入れます。譲渡所得の内訳書の4面の算式で、課税される部分だけを譲渡所得にします。

そのほかの特例で交換・買換え（代替）の特例を選び、使う特例特定の居住用財産の買換え（措置法36条の2）、買い換えた資産の取得価額の合計 30000000、取得した資産所在地・種類居宅・用途自己の居住用・取得日 2026年8月1日。まだ取得していない（来年以後に取得する見込み）のチェック、土地・建物の購入代金の欄 — 特定の居住用財産の買換え（措置法36条の2）を選んだ例。まだ買っていないときは「来年以後に取得する見込み」にチェックします。

まだ買い換えていないとき（措置法33条・36条の2・37条）は見込みで申告でき、買換（代替）資産の明細書を作ります。居住用の買換えの所有期間10年超・売却額1億円以下、交換差金の割合などは自動で確かめます。同じ種類・用途かどうか、取得の期限、面積・地域などの要件は本人が確かめてください。

亡くなった親の家（空き家）を売ったとき

相続した被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときは、「そのほかの特例」で「被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の3,000万円特別控除」を選びます（相続人が3人以上なら2,000万円）。亡くなった方の氏名・亡くなった日・住所、家屋と敷地の所在地・面積・持分を入れると、譲渡所得の内訳書の5面を作ります。

そのほかの特例で被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の3,000万円特別控除（措置法35条3項）を選んだ状態。相続人の数 1、譲渡所得の内訳書5面に書くこと（亡くなった方の氏名山田一郎・フリガナ・亡くなった日 2024年3月10日・亡くなったときの住所、家屋の所在地・持分 1/1、敷地の所在地など） — 空き家の特例の欄。敷地に離れ・倉庫などがあったときは、下のチェックで5面(2)の面積の欄が開きます。

相続の開始から3年目の年の12月31日までに売ったか、売却額（先に売った分を含む）が1億円以下かを自動で確かめ、満たさないときは特別控除を使いません。市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」は、申告書に添付します。

相続した土地・建物や株を売ったとき（相続税の取得費加算）

相続税を納めた人が、相続した財産を相続税の申告期限の翌日以後3年以内（相続の開始からおおむね3年10か月以内）に売ったときは、その財産に対応する相続税を取得費に加えられます（措置法39条）。土地・建物は物件の欄の「相続・遺贈で取得した土地・建物で、相続税を納めた」にチェックし、相続税の申告書の評価額・課税価格・相続税額を入れます。

相続・遺贈で取得した土地・建物で相続税を納めた（相続税の取得費加算を使う）にチェックした欄。売った財産の相続税評価額 30,000,000円、相続税の課税価格 150,000,000円、相続税額 12,000,000円、相続の開始があった日 2024年5月20日、相続税の申告書を提出した日 2025年3月10日、提出先の税務署麹町、この特例を使える譲渡は2028年3月21日までの表示 — 取得費加算の欄。相続の開始日を入れると、相続税の申告期限と、この特例を使える譲渡の期限を出します。

加算額は「相続税額 × 売った財産の評価額 ÷ 課税価格」で、その財産の譲渡益が限度です。相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書を申告データと PDF に入れます。株式を売ったときは、「株・投資信託を売りましたか？」の「相続した株式等を売った」で最大3行入れます（株式の場合は「株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書」に加算後の取得費を書いて添付します）。空き家の特例を使う資産には取得費加算は使えず、どちらかを選びます。

このシリーズの記事（個人事業主の確定申告（ISZ 仕訳AI）・全8本）

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所得税・住民税の計算（個人）給与・事業所得と所得控除から、令和8年分の所得税（基礎控除104万円）と、2027年6月からの住民税（令和9年度）を計算。控除ごとの所得税・住民税の違いも表示します。法人の申告・納付期限カレンダー決算月を選ぶと、確定申告・中間申告・消費税・源泉所得税・住民税・法定調書・算定基礎届・年度更新の期限を12か月分、土日祝の繰下げ込みで一覧に。.ics でカレンダーに追加。

よくある質問

マイホームを売って損失が出ました。事業所得と相殺できますか？

要件を満たせば、措置法41条の5（買換え）または41条の5の2（住宅ローン残高が売却額を超える）の特例で、事業所得などと損益通算し、引ききれない分を翌年以後3年間繰り越せます。「そのほかの特例」で選ぶと、明細書と計算書も作ります。

買い換える家をまだ買っていません。

措置法33条・36条の2・37条の特例は、取得の見込みで申告できます。「来年以後に取得する見込み」にチェックすると、買換（代替）資産の明細書を作ります。

空き家の特例と相続税の取得費加算は両方使えますか？

同じ資産では選択です。両方を入れたときは空き家の特別控除を使い、取得費加算は使わないことを画面で知らせます。取得費加算の方が有利なときは、空き家の特例を選ばないでください。

特例の要件はすべて自動で判定されますか？

所有期間・取得時期・期限・売却額・床面積など、数字で分かる要件は自動で確かめます。親族間の譲渡でないこと、同じ種類・用途の資産かどうかなど、数字で分からない要件は確認事項として出すので、国税庁の資料で確かめてください。

出典

更新履歴

2026/11/05: 公開

この記事は公表された法令・通達・国税庁などの資料にもとづく一般的な解説で、個別の税務相談に代わるものではありません。制度・料率は改定されることがあります。実際の申告・納付・給与計算では最新の資料をご確認のうえ、専門家にご相談ください。

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